L’acquisizione dell’immobile di Viale Mazzini 8 viene presentata dall’amministrazione comunale come una “svolta strategica” per la razionalizzazione della spesa. Tuttavia, l’analisi minuziosa dei numerosi allegati alla proposta di deliberazione consiliare n. 45 del 17/06/2026 svela, a nostro giudizio, una catena di possibili forzature procedurali, errori di calcolo e probabili carenze tecniche che trasformano l’operazione in un impegno economico molto gravoso per i prossimi trent’anni.
Le considerazioni che seguono non intendono attribuire responsabilità amministrative, contabili o giuridiche a soggetti determinati, ma rappresentano una lettura critica degli atti disponibili, finalizzata a verificare la coerenza dell’operazione rispetto agli obiettivi dichiarati dall’Amministrazione e ai principi di economicità, trasparenza e buon andamento dell’azione amministrativa.
L’intera istruttoria presenta, a nostro avviso, alcuni presupposti tecnici e amministrativi problematici. L’avviso pubblico (prot. n. 29102 del 07/04/2025) era strutturato in modo discutibile perché consentiva la partecipazione di un immobile destinato a funzioni pubbliche strategiche senza che la vulnerabilità sismica fosse già conosciuta.
L’avviso pubblico, cioè, attribuiva una rilevanza centrale alla conoscenza della vulnerabilità sismica dell’immobile, prevedendo la produzione dell’attestazione ovvero, in alternativa, una dichiarazione sostitutiva con l’impegno a effettuare successivamente tale verifica. Proprio questa impostazione appare discutibile, poiché consentiva di valutare un immobile destinato a ospitare uffici pubblici senza che l’Amministrazione disponesse fin dall’origine del dato effettivo relativo alla sua sicurezza strutturale.
Nel verbale n. 1 del 03/06/2025, la commissione di valutazione prende atto che la società Castello SGR non ha prodotto tale documento, limitandosi all’”impegno formale” a effettuarlo in futuro.
Nonostante la carenza documentale sismica, con la presenza come da bando dell’impegno futuro, e la consapevolezza che gli impianti (idrico, termico e condizionamento) fossero “non certificati”, la commissione ha dichiarato nel verbale n. 4 del 12/08/2025 che l’immobile era “conforme alle esigenze dell’amministrazione” per l’aspetto funzionale.
Com’è possibile dichiarare “conforme” un edificio pubblico prima ancora di conoscere la sua vulnerabilità sismica e la sicurezza dei suoi impianti?
L’indagine di mercato era finalizzata al reperimento di una sede disponibile per gli uffici comunali. L’elaborato estimale del 31/07/2025 (p. 61612) certifica che l’immobile è “parzialmente occupato” dall’INPS ai piani terra e primo. Tale presenza riduce l’utilizzabilità immediata dell’immobile e sembra entrare in tensione con l’obiettivo dichiarato di concentrare gli uffici comunali. L’amministrazione dichiara nella delibera di giunta n. 130 del 21/05/2026, successiva al bando, l’obiettivo di mantenere l’INPS all’interno, trasformando il rapporto in “locazione attiva”.
Questa scelta sembra entrare in tensione con la ratio dichiarata dell’acquisto e con le finalità esplicitate nel bando iniziale: il comune contrae un debito per comprare uffici di cui non avrà piena disponibilità e con l’ipotesi, non prevista dal bando iniziale, di usufruire della presunta e non quantificata locazione attiva da parte di INPS per un numero di metri quadrati non definito e, pertanto, non presente negli atti.
La querelle dei risparmi
L’amministrazione rivendica un risparmio sul prezzo d’acquisto, sceso da 3,41 milioni (valore di stima) a 3,05 milioni. Questa rappresentazione del risparmio risulta contestabile sotto il profilo economico-finanziario e potrebbe rappresentare una forzatura dell’articolo 7 del bando.
Infatti, l’ente ha utilizzato le carenze emerse dalle perizie del 2026 (mancanza di norma sismica per edifici strategici di classe IV e impianti non certificati) per tirare sul prezzo. Inoltre, accettando il ribasso a € 3.050.000,00, il comune si è contestualmente accollato tutti i costi per rendere l’edificio agibile. Gli atti confermano che le opere di rinforzo strutturale (quantificate in € 200.411,36) e le necessarie “manutenzioni generali” per ripristinare la funzionalità degli impianti e degli ascensori sono ora interamente “a carico del comune di Tivoli”. Non è stato ottenuto uno sconto: sono state semplicemente trasferite le passività dal venditore al compratore, obbligando l’ente a indebitarsi ulteriormente per lavori che il venditore avrebbe dovuto garantire.
Il Documento Unico di Programmazione (D.U.P.) 2024-2029, alla sezione strategica “Indirizzi in materia di indebitamento”, conteneva il “divieto di assunzione di nuovo indebitamento”, fatte salve le fattispecie legate all’acquisto di immobili finalizzati alla riduzione dei fitti passivi. L’analisi dei dati reali polverizza questa convenienza perché nel calcolo dei risparmi dichiarati (€ 265.606,50) è incluso il fitto Todini–URP (€ 45.235,68), che risulta però già cessato il 01/04/2026 e, poiché i locali di Villa Adriana sono inamovibili per logiche di presidio territoriale, il risparmio certo resta il solo Palazzo Pastori (€ 103.142,28 annui).
Per coprire l’acquisto, il comune accende un mutuo di € 3.721.000,00. I piani di ammortamento impongono una rata annua tra € 228.621,94 (piano 29 anni) e € 278.529,94 (piano 20 anni).
Pertanto, il comune si impegna a pagare ogni anno una rata che è più del doppio del risparmio reale. Questo configura una che smentisce l’indirizzo strategico del D.U.P., trasformando l’operazione in un aggravio della spesa corrente che peggiorerà i bilanci futuri.
Il problema dell’IVA
Il Sindaco, in Aula, ha sostenuto che l’IVA è una “partita di giro” e questa è un’inesattezza tecnica smentita dalla legge.
Ai sensi del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, gli enti pubblici che acquistano beni nell’esercizio di funzioni istituzionali operano come consumatori finali. Gli atti qualificano l’imposta come “split payment in ambito istituzionale”, certificando che l’IVA è per il comune un costo finale non detraibile. La prova definitiva è che il comune ha dovuto includere l’IVA nel mutuo. La differenza di € 671.000 tra il prezzo (3,05M) e il nozionale del mutuo (3,72M) è esattamente l’IVA al 22%. Su questa tassa, il comune pagherà interessi passivi reali per tre decenni a tassi tra il 4,27% e il 4,41%, rendendola tutto fuorché neutra. Cioè, per pagare l’IVA il Comune, e quindi i Tiburtini, si stanno indebitando a un tasso non irrisorio.
Per giustificare la necessità di Viale Mazzini, l’amministrazione ha formalizzato nella proposta di delibera n. 45 del 17/06/2026 un formale riconoscimento di inagibilità della sede storica di Palazzo San Bernardino, stimando lavori necessari per € 8.000.000,00 sotto i profili sismico, antincendio e impiantistico.
Poiché Palazzo San Bernardino non verrà dismesso e non si saprà che fine farà per ammissione dello stesso Sindaco, l’ente si è legalmente vincolato a spendere quegli 8 milioni in aggiunta ai 3,7 milioni per Viale Mazzini. L’impatto finanziario totale dell’operazione balza così a 11,7 milioni di euro, polverizzando ogni residua logica di “razionalizzazione” dichiarata nel D.U.P.
La lettura delle carte a nostra disposizione racconta, a nostro avviso, una serie di incongruenze discutibili. Secondo la nostra interpretazione l’amministrazione potrebbe aver forzato un bando ammettendo un immobile la cui effettiva rispondenza ai requisiti tecnici richiesti è risultata problematica, con la possibile successiva trasformazione di difformità strutturali in un criticabile sconto, tradendo la propria programmazione strategica aumentando le uscite annue dell’ente e finanziando con debito oneroso un’imposta indetraibile ex D.P.R. 633/72. Un’operazione che non è un investimento, ma una zavorra trentennale per le generazioni future.
I verbali della Commissione
L’analisi dell’operazione, a nostro giudizio, rivela che la dichiarazione di conformità espressa dalla Commissione nel Verbale n. 4 del 12/08/2025 rappresenta una possibile carenza tecnica nella specifica valutazione, in quanto basata su presupposti documentali incompleti e smentita dagli stessi atti istruttori prodotti dall’Ente.
Secondo la nostra visione e conoscenza delle norme, dichiarare conforme un edificio ad uso uffici pubblici senza conoscere la sua sicurezza strutturale è tecnicamente discutibile, poiché la normativa vigente impone la Classe d’uso IV per gli edifici istituzionali.
Nel medesimo periodo della dichiarazione di conformità, l’Elaborato Estimale (prot. 61612 del 31/07/2025), redatto dal tecnico dell’Ufficio Patrimonio, forniva un quadro impiantistico che la Commissione ha ignorato o sottovalutato. Infatti, gli impianti idrico, termico e di condizionamento venivano definiti come “funzionanti, apparentemente a norma, non certificati“.
Anche il sistema di elevazione risultava “non certificato”. La criticità risiede nel definire “funzionalmente conforme” un immobile che, per legge, non possiede le certificazioni di sicurezza necessarie per l’apertura al pubblico e per la tutela della salute dei lavoratori.
Tale carenza tecnica del Verbale n. 4 è stata formalmente certificata dalle perizie giurate richieste dallo stesso Ente nel 2026 (prot. 28991).
Prendiamo allora atto che la Perizia Giurata del 02/04/2026 ha accertato che l’immobile necessitava di urgenti interventi di rinforzo strutturale per raggiungere l’indice di rischio sismico minimo di 0,8.
Per rendere il palazzo realmente conforme sono stati stimati costi per € 200.411,36 relativi ai soli rinforzi sismici, oltre a lavori di “manutenzione generale” per ripristinare la funzionalità degli impianti. Questi dati provano che la dichiarazione di conformità dell’agosto 2025 era tecnicamente carente perchè basata su una valutazione che non ha tenuto conto della realtà strutturale del bene.
In sintesi, a nostro avviso il Verbale n. 4 ha cristallizzato una conformità utile solo al proseguimento dell’affare, ignorando le carenze tecniche (sismiche, ma soprattutto impiantistiche) e documentali che avrebbero quantomeno richiesto una più approfondita valutazione dell’idoneità tecnica del bene e della sua effettiva rispondenza agli obiettivi dichiarati dall’Amministrazione.
L’unico operatore concorrente che ha presentato l’offerta entro i termini (scaduti il 09/05/2025) è stato la Castello SGR S.p.A. Il Presidente della Commissione ha proceduto alla verifica della documentazione richiesta dall’Articolo 4 dell’Avviso Pubblico (prot. n. 29102 del 07/04/2025). Tra i documenti che la società doveva produrre per essere ammessa figurava la “Relazione descrittiva attestante i requisiti tecnici dell’immobile” (punto f).
L’attenzione si focalizza sul punto f-VI, che richiedeva:
“certificato di collaudo statico della struttura ed eventuale attestazione dell’avvenuta verifica di vulnerabilità sismica dell’immobile con indicazione del relativo indice/rapporto o, in mancanza, dichiarazione sostitutiva della proprietà con la quale si impegna ad effettuare tale verifica…”.
Il verbale attesta che Castello SGR non ha prodotto l’attestazione sismica effettiva, ma si è avvalsa della clausola della dichiarazione sostitutiva.
Quindi, nonostante l’immobile fosse destinato a uffici comunali (edificio strategico di Classe d’uso IV), la Commissione ha accettato il mero “impegno a fare”, rinviando a data successiva la conoscenza della reale sicurezza dell’edificio. A nostro avviso questa prassi è quanto meno criticabile.
A pagina 3 del verbale, la Commissione dichiara esplicitamente: “La Commissione accerta che la proposta pervenuta contiene tutta la documentazione sopra elencata… Pertanto, non si rileva la necessità di ricorrere al ‘Soccorso istruttorio’ (art. 101 del D. Lgs. n. 36/2023)”.
Dall’analisi incrociata con gli atti successivi, emerge come la decisione presa in questo primo verbale abbia, secondo il nostro personale approccio, indirizzato l’intero iter procedurale. Dichiarando l’offerta “completa”, la Commissione ha evitato di rilevare che l’immobile, in quel momento, non possedeva i requisiti tecnici minimi di sicurezza. Solo nel 2026, perizie giurate confermeranno che l’edificio necessitava di rinforzi strutturali urgenti per un costo di € 200.411,36.
Accettando l’offerta in questa fase, la Commissione ha aperto la strada al Verbale n. 4, dove lo stesso immobile verrà dichiarato “conforme alle esigenze dell’amministrazione” pur essendo privo di certificazioni impiantistiche e sismiche a norma.
In sintesi, il Verbale n. 1 ha cristallizzato l’ammissione di un operatore che, alla luce delle norme di sicurezza sugli edifici pubblici, avrebbe richiesto una valutazione istruttoria particolarmente rigorosa e approfondita, anche alla luce della successiva emersione di criticità strutturali e impiantistiche o, quantomeno, sospeso fino alla produzione dei dati reali di vulnerabilità, che invece sono stati acquisiti solo a distanza di quasi un anno
Il Verbale n. 1 del 03/06/2025, redatto dalla Commissione di valutazione incaricata dell’indagine di mercato per l’acquisto dell’immobile di Viale Mazzini 8, contiene passaggi determinanti in merito alla decisione di non ricorrere al soccorso istruttorio.
A pagina 3 del verbale, la Commissione formalizza la propria decisione con la seguente motivazione tecnica:
“La Commissione accerta che la proposta pervenuta contiene tutta la documentazione sopra elencata, e che questa è stata firmata digitalmente. Pertanto, non si rileva la necessità di ricorrere al ‘Soccorso istruttorio’ (art. 101 del D. Lgs. n. 36/2023)“.
Rinunciando al soccorso istruttorio, la Commissione ha ammesso al prosieguo della gara un immobile la cui sicurezza sismica era ignota e basata solo su una promessa futura e ha dato per scontato che l’offerta fosse esaustiva, nonostante la successiva istruttoria (nel 2026) avrebbe poi dimostrato che l’edificio necessitava di profondi interventi strutturali per oltre 200.000 euro per essere a norma.
Secondo la nostra valutazione, il Verbale n. 1 attesta che la Commissione ha ritenuto superflua qualsiasi richiesta di integrazione (soccorso istruttorio) proprio perché ha accettato come sufficiente il semplice “impegno formale” della proprietà riguardo alla sicurezza sismica, consentendo così all’operazione di procedere nonostante la carenza tecnica sostanziale del bene
Il soccorso istruttorio è un istituto giuridico del diritto amministrativo (citato nel Verbale n. 1 con riferimento all’art. 101 del D. Lgs. n. 36/2023) che permette alla stazione appaltante di richiedere a un concorrente di integrare, sanare o chiarire la documentazione presentata, qualora questa risulti incompleta o affetta da errori formali, evitando così l’esclusione immediata dalla gara.
La rinuncia al soccorso istruttorio in questo verbale certifica che la Commissione ha ritenuto formalmente ineccepibile un’offerta che, dal punto di vista sostanziale della sicurezza, era invece carente dei requisiti minimi di agibilità per uso pubblico, visto anche il riscontro sulla mancata certificazione degli impianti.
Il Verbale n. 2, redatto dalla Commissione di valutazione in data 04/06/2025 alle ore 13:20, rappresenta la fase dell’istruttoria in cui viene esaminata nel merito la proposta di Castello SGR S.p.A. attraverso l’attribuzione di punteggi tecnici ed economici basati sui criteri fissati dall’avviso pubblico.
La Commissione ha assegnato all’immobile di Viale Mazzini 8 i seguenti punteggi, per un totale di 75 punti su 100 disponibili:
- 1.A – Accessibilità: 15 punti (punteggio massimo);
- 1.B – Centralità: 15 punti (punteggio massimo);
- 1.C – Collegamento con mezzi pubblici: 5 punti;
- 1.D – Presenza di zone di parcheggio: 15 punti (punteggio massimo);
- 2.A – Caratteristiche di risparmio energetico: 5 punti;
- 2.B – Valore architettonico: 0 punti;
- 2.C – Costi di gestione: 10 punti;
- 3.A – Convenienza economica: 10 punti.
Sulla base del punteggio conseguito, la Commissione esprime nel verbale un giudizio di idoneità complessiva del bene. Testualmente, l’atto riporta che la proposta di offerta per l’immobile individuato:
“è ritenuta – sia nel suo complesso (economico-funzionale) – conforme alle esigenze della Amministrazione Comunale“.
Questa dichiarazione è tecnicamente rilevante poiché, come emerso dalla nostra analisi precedente, viene rilasciata il giorno successivo all’apertura delle buste (Verbale n. 1 del 03/06/2025), ovvero in una fase in cui la Commissione era già a conoscenza che l’immobile era privo dell’attestazione di vulnerabilità sismica e presentava impianti non certificati, oltre al fatto che non sarebbe stato nella intera disponibilità dell’Ente.
Nonostante la dichiarazione di conformità e l’attribuzione di 10 punti per la “convenienza economica”, il Verbale n. 2 non chiude la valutazione sul prezzo. Il Presidente dà infatti atto che la proposta di offerta dovrà essere sottoposta a ulteriori valutazioni sulla congruità del prezzo da parte dell’Agenzia del Demanio o altro organismo preposto e alla verifica della sussistenza di ogni requisito tecnico della struttura e delle pertinenze, con riserva di richiedere apposita documentazione integrativa.
Il Verbale n. 2 cristallizza dunque una valutazione di piena conformità funzionale (75/100) basata prevalentemente sulla posizione (centralità, parcheggi e accessibilità), pur certificando il valore architettonico nullo dell’edificio e rimandando a un momento successivo le verifiche tecniche sostanziali e il parere di congruità economica dell’Agenzia del Demanio
È opportuno notare che, successivamente ai lavori di questa Commissione, è stato costituito un Gruppo di Lavoro (composto dai medesimi membri e coordinato dal Segretario Generale) che ha prodotto ulteriori verbali (come quelli del 17/04/2026 e del 19/05/2026) dedicati alla fase di negoziazione diretta del prezzo
Il Verbale n. 3, redatto il 26/06/2025 alle ore 09:50, rappresenta un passaggio cruciale e altamente problematico dell’istruttoria. In questa seduta, la Commissione esamina la perizia di stima dell’Ufficio Patrimonio, ma nel farlo “certifica” implicitamente gravi carenze strutturali e impiantistiche che avrebbero dovuto suggerire, a nostro avviso, una ben diversa prudenza.
Il Verbale n. 3 riconosce “piena validità” all’elaborato estimale redatto dal tecnico Ing. Augusto Salini. Tuttavia, tale perizia (datata 06/06/2025) descriveva una realtà fisica del bene tutt’altro che ottimale evidenziando che, sebbene la porzione occupata dall’INPS sia in buono stato, “la porzione non utilizzata è in condizioni appena sufficienti”.
La perizia, inoltre, specifica che le porzioni libere necessitano di un “intervento di manutenzione generale finalizzato al ripristino della piena funzionalità edile ed impiantistica”. La problematicità risiede nel convalidare un valore di stima milionario per un edificio che la stessa Commissione ammette non essere pienamente funzionale.
Quindi, con il Verbale n. 3, la Commissione accetta una stima basata su impianti privi delle garanzie minime di legge per un edificio pubblico. Infatti, esplicitamente certifica quanto segue:
- Gli impianti idrico, termico e di condizionamento sono “funzionanti, apparentemente a norma, non certificati“.
- L’ascensore e il montacarichi risultano “non certificati”.
- Lo stato dei sistemi di sicurezza e videosorveglianza viene liquidato con un laconico “non dichiarato dalla proprietà”.
A nostro giudizio, approvando la perizia senza riserve su questi punti, la Commissione ha ignorato che l’assenza di certificazioni poneva rilevanti interrogativi circa l’effettiva utilizzabilità dell’immobile per uffici pubblici aperti al pubblico.
Un passaggio fondamentale a pagina 3 del Verbale n. 3 certifica la consapevolezza della Commissione circa le carenze del bene. Il Presidente dà atto che l’amministrazione si riserva la facoltà di procedere alla negoziazione solo dopo:
“…le verifiche tecniche e l’analisi dei costi necessari ad adeguare l’immobile alle esigenze dell’Ente“.
Questa frase “esplode” la contraddizione: se l’immobile fosse stato conforme (come dichiarato poi nel Verbale n. 4), non ci sarebbe stato bisogno di una specifica analisi dei costi per “adeguarlo”. La Commissione sapeva già a giugno 2025 che il palazzo di Viale Mazzini era tecnicamente carente e che avrebbe richiesto ulteriori e consistenti esborsi, oltre il prezzo d’acquisto.
Il Verbale n. 4, redatto in data 12/08/2025 alle ore 16:00, rappresenta l’atto conclusivo dell’attività della commissione di valutazione tecnica ed economica. Sebbene venga presentato come il documento che “certifica” l’idoneità del bene, l’analisi dei suoi contenuti, incrociata con i documenti tecnici allegati, fa emergere, secondo il nostro parere, criticità sistemiche che mettono in discussione la valutazione tecnica e la trasparenza dell’intera istruttoria.
Il passaggio più critico del verbale risiede nella dichiarazione finale, dove la commissione dà atto che la proposta di acquisto:
“…per ciò che concerne solamente l’aspetto funzionale del bene ivi indicato, è conforme alle esigenze della Amministrazione Comunale“.
L’indagine di mercato era finalizzata al reperimento di una sede disponibile per gli uffici comunali. In tale contesto, la permanenza di una significativa occupazione da parte dell’INPS appare difficilmente conciliabile con l’obiettivo dichiarato di concentrare e razionalizzare gli spazi destinati agli uffici comunali.
Dalla stessa documentazione emerge che l’amministrazione, con delibera di Giunta successiva al bando, intende mantenere tale occupazione trasformandola in “locazione attiva”. In tal modo l’incongruenza istruttoria si palesa con la rinuncia alla disponibilità totale necessaria per accorpare i propri uffici e risparmiare sui fitti passivi.
Nel verbale n. 4 viene acquisito il chiarimento formale della proprietà (prot. 55924/2025) inerente al regime fiscale. Castello SGR specifica testualmente che:
“L’importo relativo all’offerta proposta non è comprensivo di IVA, che sarà dovuta dall’acquirente”.
La criticità risiede nel fatto che la commissione non rileva come questo onere trasformi radicalmente la convenienza economica dell’operazione. Poiché l’acquisto avviene in “ambito istituzionale”, l’IVA del 22% è totalmente indetraibile per l’ente.
Infine, il verbale n. 4 delega alla fase successiva di negoziazione diretta (prevista dall’art. 7 del bando) la risoluzione di tutte le criticità rilevate. Questo utilizzo dell’articolo 7 è, a nostro giudizio, criticabile perché viene usato non per migliorare le condizioni di un bene idoneo, ma per tentare di sanare carenze (sismiche e impiantistiche) che avrebbero dovuto determinare una diversa valutazione dell’offerta fin dal primo verbale.
L’Agenzia del Demanio
Il parere di congruità espresso dall’Agenzia del Demanio (Commissione per la verifica di congruità delle valutazioni tecnico-economico-estimative) è contenuto nel verbale di seduta del 06/08/2025 (prot. n. 21897/CG), trasmesso al Comune di Tivoli con nota del 07/08/2025.
La Commissione ha preso in esame il complesso immobiliare cielo-terra di Viale Mazzini 8, di proprietà della Castello SGR S.p.A. con le seguenti caratteristiche:
- Prezzo richiesto dalla proprietà: € 3.800.000,00.
- Valore di stima ritenuto congruo: € 3.411.592,02.
L’Agenzia ha dunque validato la perizia prodotta dall’Ufficio Patrimonio del Comune di Tivoli (elaborato estimale prot. 61612 del 31/07/2025), ritenendo il valore stimato dal tecnico comunale rispondente alle condizioni di mercato.
Il parere descrive l’immobile come un fabbricato a uso ufficio articolato su quattro piani fuori terra e due piani seminterrati, con un’area esterna di circa 3.600 mq sistemata prevalentemente a verde.
I piani dal primo al terzo sono caratterizzati da pareti mobili, controsoffitti modulari e pavimenti sopraelevati per garantire flessibilità distributiva. La Superficie lorda ragguagliata è di 4.318,57 mq (calcolata applicando i criteri del DPR 138/98).
L’Agenzia del Demanio recepisce integralmente le valutazioni del tecnico comunale sulla condizione fisica del bene, distinguendo due situazioni opposte:
- Porzione INPS (piani terra e primo): in buono stato di conservazione poiché costantemente manutenuta.
- Restanti porzioni (piani superiori): definite in “condizioni appena sufficienti”. Viene esplicitamente messo a verbale che le porzioni non occupate “necessitano di un intervento di manutenzione generale finalizzato al ripristino della piena funzionalità edile ed impiantistica”. Nonostante queste carenze, lo stato manutentivo complessivo è stato forfettariamente definito “normale” ai fini estimali.
Il parere positivo della Commissione di Congruità è vincolato a rigide assunzioni di fatto:
- Libertà da gravami: l’immobile deve essere privo di pesi (salvo la servitù di elettrodotto e cabina elettrica già segnalata).
- Legittimità e conformità: si presuppone la piena regolarità edilizia, urbanistica e catastale.
- Assenza di bonifiche: si assume che non siano necessari interventi di bonifica ambientale.
L’Agenzia avverte esplicitamente che qualora tali ipotesi dovessero mutare, il valore attribuito all’immobile andrebbe rivisto.
La parità di trattamento
L’affermazione secondo cui la violazione della parità di trattamento non possa sussistere in presenza di un unico offerente è tecnicamente errata sotto il profilo del diritto amministrativo e della giurisprudenza in materia di appalti pubblici.
Il principio di parità di trattamento e di libera concorrenza (richiamato indirettamente nel Verbale n. 1 attraverso il riferimento al D.Lgs. 36/2023) non si applica solo ai soggetti che hanno effettivamente partecipato, ma a tutti i potenziali concorrenti.
Dall’analisi puntuale del Verbale n. 1 del 03/06/2025, che riporta integralmente i requisiti dell’Articolo 4 dell’Avviso Pubblico, emerge che il bando conteneva una “scappatoia” formale per il requisito sismico.
Il testo del bando (così come trascritto dalla Commissione) prevedeva esplicitamente al punto f-VI la possibilità di presentare:
“…attestazione dell’avvenuta verifica di vulnerabilità sismica […] o, in mancanza, dichiarazione sostitutiva della proprietà con la quale si impegna ad effettuare tale verifica e a consegnarla entro il termine richiesto dall’Amministrazione”.
Quindi, tecnicamente, la società Castello SGR ha semplicemente applicato una clausola di salvaguardia che era già presente nella “lex specialis” (il bando).
Sebbene la “scappatoia” fosse formale, la sua presenza e il suo utilizzo da parte della Commissione innescano alcune contraddizioni sostanziali che rendono l’operazione tecnicamente criticabile:
- Anche se il bando permetteva l’impegno futuro, la Commissione ha usato questo passaggio per dichiarare l’immobile “conforme alle esigenze dell’Amministrazione” nel Verbale n. 4. È logicamente impossibile, secondo la nostra valutazione, dichiarare “conforme” un edificio destinato a uffici pubblici (Classe IV) senza conoscerne la stabilità sismica.
- Se per il sismico c’era la scappatoia, per gli impianti non c’era. Il bando al punto f-XI richiedeva la relazione tecnica “e la relativa certificazione”. La perizia dell’Ing. Salini del 06/06/2025 certifica invece che gli impianti erano “non certificati”. Quindi l’offerta era incompleta per un requisito dove non erano previste dichiarazioni sostitutive. E mancava anche il requisito dell’agibilità, mentre c’era l’abitabilità.
Il “corto circuito” definitivo avviene quando il Dirigente (lo stesso che presiedeva la Commissione nel 2025) scrive nel marzo 2026 che la perizia sismica costituisce “presupposto indispensabile per la complessiva valutazione del bene”. Se era indispensabile per valutare l’affare, allora il bando che ne permetteva la deroga era, a nostro avviso, intrinsecamente inadeguato alla tutela dell’interesse pubblico.
Con ciò vogliamo esplicitare una nostra tesi: una clausola che permette di vendere un palazzo pubblico “impegnandosi a controllarlo dopo” sembra un’anomalia tecnica.
Mentre per la vulnerabilità sismica il bando prevedeva la dichiarazione sostitutiva, per la certificazione degli impianti (Art. 4, punto f-XI) tale opzione non esisteva.
In questo caso, a nostro modesto avviso che può essere smentito in qualsiasi momento, la Commissione ha favorito l’unico concorrente accettando un’offerta priva di un documento obbligatorio per il quale il bando non prevedeva “impegni futuri”.
Come abbiamo visto, l’immobile di Viale Mazzini era (ed è) parzialmente occupato dall’INPS ai piani terra e primo.
Molti altri potenziali venditori con immobili occupati potrebbero non aver partecipato ritenendo il requisito della “disponibilità” bloccante. L’Amministrazione ha invece ammesso Castello SGR e, successivamente, ha persino deciso di mantenere l’INPS all’interno trasformando il rapporto in locazione attiva. Questa, sulla base della nostra lettura degli atti, è una modifica sostanziale delle condizioni del bando a favore dell’unico partecipante.
Il vizio logico più grave, a nostro modo di vedere, emerge dal confronto tra il 2025 e il 2026.
Infatti, nel 2025 la Commissione usa la clausola del bando per dire che la documentazione è “completa” anche senza il dato sismico e la certificazione degli impianti. Nel 2026, il Dirigente scrive che quella stessa perizia è un “presupposto indispensabile per la complessiva valutazione del bene”.
Se un documento è “indispensabile” per valutare se l’acquisto è conveniente, allora una procedura che permette di partecipare senza quel documento potrebbe essere intrinsecamente viziata, perché impedisce all’Amministrazione di compiere una scelta consapevole tra più offerte (se ci fossero state) o di valutare correttamente l’unica offerta pervenuta.
Pertanto, scorrendo la nostra logica di valutazione specifica, sebbene la clausola sulla vulnerabilità sismica sembri salvare la parità di trattamento “sulla carta”, l’aver accettato impianti non certificati (senza scappatoie nel bando) e un immobile occupato conferma che la procedura è stata gestita con una flessibilità forse eccessiva.
In una procedura ad evidenza pubblica, l’Amministrazione non è libera di accettare “qualsiasi” offerta solo perché è l’unica pervenuta.
La parità di trattamento è strettamente legata al principio di trasparenza e imparzialità (Art. 97 Costituzione).
Se un’Amministrazione stabilisce requisiti d’accesso e poi li ignora per l’unico partecipante, compie a nostro parere un atto di arbitrarietà amministrativa. I documenti dimostrano che questa “flessibilità” è stata concessa a Castello SGR: nel Verbale n. 4 del 12/08/2025, l’immobile è stato dichiarato conforme senza che i requisiti sismici e impiantistici fossero stati effettivamente verificati o certificati.
Nel diritto amministrativo, la mancanza di un requisito tecnico essenziale richiesto dalla lex specialis (il bando) dovrebbe portare all’esclusione o, al massimo, a una richiesta di integrazione tramite soccorso istruttorio.
Se la Commissione avesse attivato il soccorso istruttorio, avrebbe dovuto ammettere pubblicamente che l’offerta era incompleta. Dichiarando il soccorso istruttorio “non necessario”, la Commissione ha “blindato”, a nostro avviso, la posizione del venditore che, pure, avrebbe dovuto produrre la certificazione degli impianti.
Il Piano Economico Finanziario
L’operazione di Viale Mazzini 8 è caratterizzata da una totale assenza di programmazione economica integrata. Sebbene l’amministrazione la definisca una “razionalizzazione”, le carte svelano un vuoto documentale su tutti i costi necessari a rendere l’immobile effettivamente fruibile, prefigurando un rischio di ulteriore indebitamento per coprire i “costi occulti”.
Nei documenti non esiste traccia di un PEF complessivo che includa l’intero ciclo dell’investimento (acquisto + messa a norma + gestione).
La Proposta di Deliberazione n. 45/2026 e i relativi piani di ammortamento prevedono la contrazione di un mutuo di € 3.721.000,00. Tale cifra copre esclusivamente il prezzo di acquisto (€ 3.050.000) e l’IVA al 22% (€ 671.000).
Nonostante l’amministrazione sia consapevole che l’immobile richieda interventi strutturali e impiantistici, nessuna di queste somme è stata inclusa nel mutuo. Ciò significa che i lavori dovranno essere finanziati con fondi di bilancio (spesa corrente) o con nuovi, ulteriori mutui, aggravando una situazione debitoria già al limite.
L’unico computo metrico presente (allegato alla perizia Bassi, prot. 28991/2026) riguarda esclusivamente il rinforzo strutturale per un importo di € 200.411,36. Mancano completamente i computi metrici per la Certificazione e il rifacimento degli impianti.
La perizia dell’Ing. Salini specifica che le porzioni non utilizzate sono in “condizioni appena sufficienti” e necessitano di manutenzione generale. Il costo di questi interventi è ignoto e privo di copertura finanziaria.
La D.G.C. 130/2026 parla di “rifunzionalizzazione” e “rimodulazione degli spazi” per la convivenza con l’INPS, ma non esiste alcun progetto tecnico-economico che ne quantifichi gli oneri.
Non esiste un documento che metta a confronto l’investimento totale reale (Acquisto + IVA + Lavori + Interessi) con il risparmio effettivo sui fitti passivi.
La “convenienza” è calcolata includendo risparmi su fitti già cessati (Todini – URP, cessato il 01/04/2026) o su sedi inamovibili (Villa Adriana).
Senza contare i lavori, il solo costo annuo del debito (€ 228k-278k) supera ampiamente il risparmio reale sui fitti (€ 103k di Palazzo Pastori). Se si aggiungessero gli ammortamenti dei costi di ristrutturazione (ancora non stimati), il beneficio economico risulterebbe negativo per l’intera durata del trentennio.
Acquistando un immobile che richiede milioni di euro di lavori non ancora quantificati né finanziati, l’ente non riduce la spesa, ma la sposta da “canoni di affitto” a “interessi passivi + manutenzioni straordinarie”.
Senza i fondi per la certificazione degli impianti e il rinforzo sismico, il Comune rischia di acquistare un bene che potrebbe rimanere inutilizzabile per anni (una “scatola vuota”), continuando a pagare i fitti attuali e, contemporaneamente, le rate del nuovo mutuo.
A questo quadro si aggiunge l’autodenuncia su Palazzo San Bernardino, per il quale l’amministrazione stima 8 milioni di euro di lavori necessari. L’assenza di un piano finanziario coordinato tra Viale Mazzini e Palazzo San Bernardino dimostra che l’Ente sta programmando spese per circa 12 milioni di euro, o anche più, senza avere la minima indicazione su come reperire le risorse per i lavori, se non ipotizzando un indebitamento perpetuo che graverà sulle generazioni future di Tivoli.
La novità ACCRUAL
L’introduzione del sistema di contabilità accrual (economico-patrimoniale) nella Pubblica Amministrazione trasforma radicalmente la percezione dell’operazione di Viale Mazzini 8. Mentre la contabilità finanziaria tradizionale si limita a verificare la copertura della rata del mutuo, la logica accrual (basata sulla competenza economica) mette a nudo la sostenibilità dell’investimento e l’impatto reale sul patrimonio netto dell’Ente.
In un sistema accrual, l’immobile deve essere iscritto allo stato patrimoniale al costo storico (prezzo + oneri accessori). L’IVA al 22% (€ 671.000,00) pagata in regime di “split payment istituzionale” non è un credito d’imposta, ma un costo che viene capitalizzato aumentando il valore contabile del bene. Tuttavia, questo valore non corrisponde a un aumento dell’utilità economica. Il sistema accrual impone di verificare se il valore di mercato (fair value) sia inferiore al valore contabile. Poiché il Comune si indebita per € 3.721.000,00 per acquistare un bene che l’Agenzia del Demanio ha stimato valere € 3.411.592,02, l’Ente registra immediatamente una perdita patrimoniale latente. Il debito contratto è superiore al valore reale dell’asset acquisito.
A differenza della contabilità finanziaria, dove il costo “sparisce” dopo il pagamento, l’accrual spalma il costo del bene lungo la sua vita utile residua.
Le perizie certificano che le porzioni non utilizzate sono degradate. In termini accrual, questo significa che la vita utile economica del palazzo è già ridotta.
La presenza di impianti “non certificati” accelera la quota di ammortamento o richiede accantonamenti per rischi e oneri futuri. L’Ente dovrà spesare annualmente quote di ammortamento elevate per un bene tecnicamente obsoleto, pesando sul risultato d’esercizio della spesa corrente.
L’operazione prevede un mutuo trentennale o ventennale (nemmeno questo la documentazione fornita chiarisce) con tassi tra il 4,27% e il 4,41%.
Gli interessi (che nei primi anni superano gli € 80.000 annui) sono costi economici puri. Sotto il profilo accrual, l’Ente sta finanziando un costo finale (l’IVA) e un prezzo di acquisto attraverso un debito oneroso.
Se la somma tra quote di ammortamento del bene e interessi passivi del mutuo supera il risparmio derivante dai fitti passivi eliminati (Palazzo Pastori € 103k), l’operazione produce un disavanzo economico costante che erode il patrimonio netto del Comune per i prossimi tre decenni.
I costi per l’adeguamento sismico (€ 200.411,36) e la manutenzione generale sono definiti come “necessari” per rendere l’immobile funzionale.
In contabilità accrual, se questi lavori servono solo a riportare il bene a una condizione di normale utilizzo (perché acquistato non a norma), non sono “incrementativi” del valore, ma rappresentano costi di manutenzione che avrebbero dovuto essere scontati dal prezzo d’acquisto. Aver accettato un bene non a norma sposta costi di capitale in costi d’esercizio futuri non coperti dal mutuo.
L’idea di mantenere l’INPS in locazione attiva introduce una componente di ricavo economico.
Il sistema accrual imporrebbe un’analisi rigorosa: i canoni incassati dall’INPS più i fitti risparmiati coprono l’ammortamento, gli interessi passivi e le spese di gestione (manutenzioni, assicurazioni, utenze)?
Nei documenti manca questa proiezione. Il rischio è che l’introito dell’INPS sia insufficiente a coprire anche solo la quota interessi del mutuo, trasformando un’operazione patrimoniale in un centro di costo strutturale.
Dal punto di vista dell’applicazione delle regole future ACCRUAL potremmo avere il seguente quadro gestionale:
- Si acquista un asset per un valore (debito) superiore al fair value.
- Si finanzia un’imposta indetraibile (IVA) con debito a 29 anni.
- Si acquisisce un bene con un “debito tecnico” (manutenzioni e sicurezza sismica arretrate) che si trasformerà in passività economiche immediate.
- L’impatto sul patrimonio netto sarà negativo fin dal primo giorno, poiché l’iscrizione del mutuo (passività) supererà il valore reale del bene (attività), al netto delle svalutazioni dovute alle carenze tecniche asseverate.
In sintesi, quella descritta non ci sembra una buona operazione dal punto di vista gestionale e la completa assenza di una dettagliata analisi dei costi e dei benefici, naturale e indispensabile nella gestione economica e finanziaria di un qualsiasi ente (privato o pubblico), aggrava l’intero quadro. Siamo sicuri che il Sindaco sarà in grado di rispondere a tutta questa complessa valutazione tecnica smentendone ogni singolo passaggio con medesima e probante valutazione tecnico-organizzativa.
Aspettiamo, perché la speranza non deve mai morire!
Antonio Picarazzi
